среда, 13 мая 2015 г.

Недвижимость в Торонто и все с ней связанное.

Под недвижимостью в Торонто я буду понимать GTA или Greater Toronto Area.

Ознакомиться с ценами на недвижимость можно на сайте www.mls.ca


 "There are three things that matter in property: location, location, location."
 Этой фразой можно очень точно описать  рынок недвижимости GTA (и думаю не ошибусь если обобщу это на всю северную америку).

Поэтому забудьте все что вы знали о недвижимости на родине. Здесь всё GTA разбито на маленькие райончики (как правило со своим названием), и цена дома внутри этого райончика может сильно отличаться от цены точно такого же дома через дорогу, но принадлежащего другому району.
Влияет на цену несколько параметров:
- Школа. Ваш ребенок может ходить только в ту школу к которой приписан ваш район. Поэтому недвижимость в районе относящемся к хорошей школе будет дороже. С рейтингами школ можно ознакомиться по этой ссылке ontario.compareschoolrankings.org. Там масса нюансов с границами школ, подчиненностью школ (public, catholic, french), частная ли школа, выяснять это нужно на сайтах school board вашего района, здесь я на этом останавливаться не буду

- Размер участка на котором стоит дом. Это крайне сильно влияет на цену дома и налог на недвижимость
- Возраст и размер дома. Капитан очевидность сообщает: Как правило новые и большие дома дороже
- Близость к даунтауну Торонто. Как правило - чем ближе тем дороже, с поправкой на все вышеизложенные факты.

Хорошие и плохие районы:
Из пригородов GTA Брэмптон считается самым плохим - выходцы из индии предпочитают селиться в Брэмптоне, и суммарно их там уже около 50%
В самом Торонто - желательно селиться подальше от пересечения Jane и Finch. Там решили поселиться беженцы из африки, а также там самый высокий уровень преступности в Торонто.

В Торонто - выходцы из бывшего СССР а также израильтяне предпочитают селиться в районе пересечения Bathurst и Steeles и просто вдоль Steeles или Finch. Самый популярный русский продуктовый магазин где можно купить массу продуктов с родины - Yummy Market находится в районе Dufferin и Finch.
Также наблюдается заметная концентрация русскоговрящей публики в северных пригородах Торонто - Vaughan, Richmond Hill, Markham и дальше на север в сторону Авроры/ньюмаркета, но из-за большой площади это не так заметно как локальная концентрация в Торонто. Хотите ли вы жить рядом с соотечественниками - решать вам.

Для меня всегда является своего рода развлечением - съездить в Yummy Market и поглазеть на людей. Один раз я там даже мадам в !норковой-шубе-на-каблуках! видел. Впечатления незабываемые.

Как понять что район хороший
- смотрите на историю продаж в районе, демографию, образование и на средний доход на семью на www.mls.ca. Как правило лучше купить самый дешевый дом в дорогом районе, чем самый дорогой дом в дешевом районе. Как пример - если вы нашли дом за 400к, а ваш агент говорит что средняя цена продажи домов в этом районе 350к - лучше не покупать, а вот если наоборот - дом стоит за 400, а средняя цена домов в районе 450 или выше - можно брать. Это значит что с финансовой точки зрения это правильное вложение и дорожать этот дом будет быстрее чем тот который в дешевом районе.

Типы домов:
дома делятся по типу строения:
- Townhouses - много домиков слепленных боками (вы покупаете один из них)
- Semi-Detached  house - два домика слепленных одним боком (вы покупаете один из них)
- Detached house или просто House. - отдельно стоящий дом.

по типу владения:
- condominium - дома принадлежат товариществу собственников жилья. Они решают кого принять в свою компанию, а кому отказать, плюс при покупке такого дома как правило надо дополнительно платить condo fee.
- freehold - полная собственность

как происходит покупка:
как правило вы работаете с агентом по недвижимости (Real estate agent). Этот человек организует для вас просмотры собственности которая вас заинтересовала. Если это хороший агент - он еще и посоветует - стоит ли покупать или нет. Если вы решили что-то покупать - вы посылаете offer продавцу (опять же через своего агента). В офере вы указываете на каких условиях вы хотите купить дом, какая предлагаемая цена, какой депозит вы внесете в качестве гарантии покупки и какая желаемая дата закрытия сделки (собственно когда будут переданы ключи), а также есть ли у вас условия по инспекции дома или условия по финансированию покупки.  Если продавца все устраивает - вам присылают подписанный офер. С этого момента у вас есть сутки на внесение депозита. Депозит вносится на агентство недвижимости in trust - т.е. в доверительное хранение до момента закрытия сделки.

Что такое условия по финансированию (financing condition)
Если вам нужен ипотечный кредит на покупку дома (т.е. если у вас нет всей суммы на руках), вы можете внести одним из условий что вы купите дом, только если вам подтвердят кредит на его покупку. Как правило у этого условия есть срок (типа 1 недели), после чего вы либо снимаете условие, либо расторгаете сделку. Снять условие можно в любой момент, не обязательно имея 100% гарантию банка о выдаче кредита. Т.е. если вы не успели подтвердить с банком условия кредитования за неделю, а срок условия по финансированию подошел к концу, то вы можете рискнуть и снять условие.

Что такое условия по инспекции дома:
Вы приглашаете инспектора проверить состояние дома (за свой счет, цена на подобные услуги - в районе 300-400 долларов). Инспектор осматривает дом и присылает вам свое заключение. Если вас что-то не устраивает, например есть серьезные проблемы с домом - можно расторгнуть сделку либо попросить продавца устранить за свой счет.

Цена дома и торговля
Дома продаются по двум схемам.
Первая схема называется single offer. Т.е. продавец выставил дом на продажу по нормальной рыночной цене и ждет покупателя. Покупатели приходят, смотрят, присылают предложения на как правило слегка меньшую сумму чем хотел продавец. Например при цене дома в 400 тысяч долларов могут предложить 380 тысяч. Эта схема применяется когда рынок недвижимости работает по схеме "рынок покупателя" - т.е. на рынке много предложений, мало желающих купить, цены на дома не растут и покупатели могут вертеть носом и выставлять свои условия.
Вторая схема называется multiple offer. Продавец выставляет дом на продажу по заведомо низкой цене чтобы привлечь покупателей, но т.к. желающих очень много - объявляется дата приема предложений (где-нибудь через неделю после выставления дома на продажу). В течении недели толпы покупателей смотрят дом, а в день приема заявок начинают бодаться кто даст бОльшую цену и лучшие условия покупки. Как правило при этом не даются никакие условия (т.е. дом покупается as is) и в этом случае уже продавец может вертеть носом и выбирать наиболее понравившееся предложение.

Во что обходится покупка дома
При покупке вы не платите агенту ничего. Продавец платит от 3% до 5% от стоимости дома за услуги обоих агентов (своего и вашего). Но еще помимо всего прочего нужно заплатить Land Transfer tax (покупатели первой недвижимости освобождаются от этого налога), оплатить услуги адвоката который оформит все на свете и проверит что продавец действительно владеет продаваемым имуществом.


На что обращать внимание при покупке
самое затратное в плане починки в доме это
- протечки в фундаменте
- крыша
- окна (если требуют замены)
- центральный отопитель/обогреватель
- кондиционер

На что стараться НЕ обращать внимания
на красиво обставленный дом, картины, мебель, обстановку в целом, цвет стен.

Здесь целый бизнес по подготовке домов к продаже - скорее всего 50 процентов всех красивостей которые вы видетет будет возвращено в магазин, т.к. покупалось исключительно с целью создать приятное впечатление при продаже. Это т.н. staging.
К сожалению большинство людей не может представить как дом будет выглядеть без всей мебели и украшений - этим и пользуются при подготовке домов.


Почем сейчас ипотека 
Для начала нужно сказать что ипотека бывает двух типов - fixed rate и variable rate.
А еще нужно сказать что у ипотечного кредита есть два параметра - один называется срок кредита (например 25 лет), а второй - срок пересмотра кредита (как правило 5 лет, но есть и 1, 2, 3, 10 лет в основном для fixed rate кредитов)
Fixed гарантирует что ставка не поменяется в течении  срока пересмотра кредита.
Variable будет меняться вместе со ставкой рефинансирования (т.н. prime rate).
На момент написания статьи - ставка рефинансирования канадского аналога центрального банка - 2.85 процента. Но банки дают кредиты под ставки ниже прайма. Например я знаю человека у которого ставка по кредиту prime минус 0.9 процента, т.е. эффективная ставка сейчас 1.95 процента. (речь про variable rate). Fixed rate дороже - можно взять 5 year fix под 2.45%.

Во сколько обходится содержание дома
Все зависит от вас. Вы будете платить ипотеку + налог на недвижимость + газ + электричество + вода и стоки + аренда водонагревателя (если он не в собственности) + страховка недвижимости (обязательна если у вас ипотека) + интернет + ТВ (если надо) + домашний телефон (если надо) + охранная сигнализация (если надо).
У нас сейчас получается
ипотека + 350 + 120 + 80 + 10 + 35 + 85 + 45 + 0 + 0 + 0 = ипотека + 725 долларов. Плюс что-то обязательно тратится на поддержку дома в нормальном состоянии, какие-нибудь плановые ремонты.

4 комментария:

  1. Павел, спасибо за статью - давно ожидал её от Вас. Всё, как обычно, кратко и по делу. Есть несколько вопросов по этому посту:

    1. Правильно ли я понимаю, что Townhouses дешевле, чем Semi-detached houses а те, в свою очередь, дешевле Detached house? Эти типы домов могут встречаться в одном районе?

    2. Насколько далеrо расположены школы, обслуживающие район? Т. е. нужно ехать машиной или можно дойти пешком?

    3. Какие преимущества у condominium и freehold? Правильно ли я понимаю, что кондоминиумы - более закрытые общества и там публика приличнее? Регулируется ли как-то список причин, на основании которых кондоминиум может отказать в принятии нового члена - или это решается на своё усмотрение?

    4. При осмотре недвижимости с агентом её можно осматривать и изнутри, и снаружи?

    5. Ипотека с переменной ставкой выглядит привлекательнее - так ли это?

    6. Насколько такие (за 350 - 450 тыс.) дома хорошо утеплены, т.е. комфортно ли в них зимой? Газ, как я вижу, достаточно дорогой и при плохой теплоизоляции топить дом до температуры "футболка-штаны" может быть накладно.

    7. Какой смысл брать водонагреватель в аренду - он что, такой дорогой?

    8. Насколько важно наличие домашнего телефона? Я слышал, что на это обращают внимание работодатели и банки.

    9. Есть ли ограничения на частоту покупки/продажи домов?

    10. Вы написали про северные пригороды Торонто, а что насчёт Миссисауги?

    Спасибо.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. 1. Да и да, и еще из интересного - таунхаузы не считаются "домом", а вот детач и семи-детач это дома.
      2. Как правило не очень далеко, зависит от района и вашего расположения в районе. Если интересно - посмотрите карты районов школ. Например вот тут http://www.yrdsb.ca/AboutUs/Departments/Planning/Pages/Elementary-Boundaries.aspx
      3. У кондо бывает включены электричество, вода, стоки, уборка территории, какие-то ремонты в condo fee. Т.е. вам не надо думать - все уже включено. Но с другой стороны кондоминиум может решить что нужно срочно заменить асфальт на всей дороге, и пожалуйста раскошельтесь на 15 тысяч долларов. По поводу приличнее/неприличнее публика сложно сказать - ни разу в кондо не жил. И кондо для домов относительно редкая штука, всетаки чаще встречаются кондо в высотках. Новые члены принимаются в соответствии с уставом кондо, а чего они там у себя в уставе наворотили - не знаю.
      4. Да конечно, можете даже осматривать прямо сразу с инспектором.
      5. Да ипотека с variable rate выглядит привлекательнее (по крайней мере сейчас), Но банки не любят рисковать и первую ипотеку стараются дать fixed rate.
      6. Зависит от возраста дома, того как дом утеплен, типа обогревателя. В принципе можно найти на рынке дома возрастом в 150 лет отапливающиеся углем а не газом. В относительно современных домах (до 50 лет) - вполне комфортно, особенно если заменены окна на современные стеклопакеты, и проведена минимальная работа по утеплению. В других домах не жил - не знаю. Опять же ваши потребности в тепле ограничены только вашим бюджетом. Можете хоть 30 градусов в доме поддерживать.
      7. Смысл в том, чтобы (а) не платить сразу 1.5-3 тысячи долларов (в зависимости от типа водогрея), а платить какие-нибудь 20-40 долларов в месяц (б) арендуемый обогреватель не ваш, поэтому если что-то сломалось - вы ничего не платите, а просто звоните в свою фирму и они приезжают и ремонтируют за свой счет (в) водонагреватели бывают двух типов - накопительные и проточные. Мы предпочитаем проточные, т.к. они дают неограниченный запас горячей воды. В накопительном у вас может внезапно закончиться горячая вода.
      8. Чтобы прямо таки "важно" - такого не знаю. Просто иногда удобно давать домашний телефон в качестве контактного номера, и не давать сотовый. А то иногда начинают спамить. Мы используем VoIP телефон, поэтому обходится он практически бесплатно и там можно гибко настраивать фильтры (черный список номеров и т.п.)
      9. Ограничений нет, просто ваша вторая и последующие покупки уже не попадают под исключение из land transfer tax, соответственно получается накладно. В среднем расходы на продажу своего и покупку чего-то нового - 12-15 тысяч долларов (включая налоги, оплату услуг агентов, адвоката).
      10. А что на счет нее? Хороший город. Есть районы с ярко выраженной польско-украинской диаспорой. Самый низкий property tax в GTA если не ошибаюсь.

      Удалить
  2. Очередная серия вопросов, Павел:

    1. Это специально для иммигрантов, впервые покупающих жильё предоставляется исключение оплаты land transfer tax? Или это к иммиграции не имеет отношения?

    2. А что насчёт аренды таких домов? Насколько она широко практикуется?

    3. Хоть Вы говорите, что не жили в многоквартирных домах, но всё же имеете, наверное, представление, кто в них живёт и как - в аренду или покупают? Есть ли многоквартирные дома в районах с "хорошими" школами?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. 1. Нет, к иммигрантам не имеет отношения - для всех покупателей первой недвижимости такая скидка.
      2. Практикуется, но цены кусаются - чаще всего это вариант для обеспеченных.
      3. Многоквартирные дома делятся на 2 типа - кондо и рентовки. Кондо - это дом в котором продаются квартиры. Управляет этим домом ТСЖ - товарищество собственников жилья. Кондо бывают совсем разными с ценами за квартиру от 250000 и до нескольких миллионов, соответственно разные доходы - разные люди живут. Арендовать в кондо как правило официально нельзя - только если вы найдете собственника готового сдать вам в аренду свою собственную квартиру. Рентовки - всем домом владеет компания которая сдает квартиры в доме.
      Конечно есть многоквартирные дома в районах с хорошими школами, цены аренды в них как правило умеренные - ориентируйтесь на 1500 за двухкомнатную квартиру (однобедрумная), конечно есть дома и дороже и дешевле.

      Удалить