среда, 13 мая 2015 г.

Недвижимость в Торонто и все с ней связанное.

Под недвижимостью в Торонто я буду понимать GTA или Greater Toronto Area.

Ознакомиться с ценами на недвижимость можно на сайте www.mls.ca


 "There are three things that matter in property: location, location, location."
 Этой фразой можно очень точно описать  рынок недвижимости GTA (и думаю не ошибусь если обобщу это на всю северную америку).

Поэтому забудьте все что вы знали о недвижимости на родине. Здесь всё GTA разбито на маленькие райончики (как правило со своим названием), и цена дома внутри этого райончика может сильно отличаться от цены точно такого же дома через дорогу, но принадлежащего другому району.
Влияет на цену несколько параметров:
- Школа. Ваш ребенок может ходить только в ту школу к которой приписан ваш район. Поэтому недвижимость в районе относящемся к хорошей школе будет дороже. С рейтингами школ можно ознакомиться по этой ссылке ontario.compareschoolrankings.org. Там масса нюансов с границами школ, подчиненностью школ (public, catholic, french), частная ли школа, выяснять это нужно на сайтах school board вашего района, здесь я на этом останавливаться не буду

- Размер участка на котором стоит дом. Это крайне сильно влияет на цену дома и налог на недвижимость
- Возраст и размер дома. Капитан очевидность сообщает: Как правило новые и большие дома дороже
- Близость к даунтауну Торонто. Как правило - чем ближе тем дороже, с поправкой на все вышеизложенные факты.

Хорошие и плохие районы:
Из пригородов GTA Брэмптон считается самым плохим - выходцы из индии предпочитают селиться в Брэмптоне, и суммарно их там уже около 50%
В самом Торонто - желательно селиться подальше от пересечения Jane и Finch. Там решили поселиться беженцы из африки, а также там самый высокий уровень преступности в Торонто.

В Торонто - выходцы из бывшего СССР а также израильтяне предпочитают селиться в районе пересечения Bathurst и Steeles и просто вдоль Steeles или Finch. Самый популярный русский продуктовый магазин где можно купить массу продуктов с родины - Yummy Market находится в районе Dufferin и Finch.
Также наблюдается заметная концентрация русскоговрящей публики в северных пригородах Торонто - Vaughan, Richmond Hill, Markham и дальше на север в сторону Авроры/ньюмаркета, но из-за большой площади это не так заметно как локальная концентрация в Торонто. Хотите ли вы жить рядом с соотечественниками - решать вам.

Для меня всегда является своего рода развлечением - съездить в Yummy Market и поглазеть на людей. Один раз я там даже мадам в !норковой-шубе-на-каблуках! видел. Впечатления незабываемые.

Как понять что район хороший
- смотрите на историю продаж в районе, демографию, образование и на средний доход на семью на www.mls.ca. Как правило лучше купить самый дешевый дом в дорогом районе, чем самый дорогой дом в дешевом районе. Как пример - если вы нашли дом за 400к, а ваш агент говорит что средняя цена продажи домов в этом районе 350к - лучше не покупать, а вот если наоборот - дом стоит за 400, а средняя цена домов в районе 450 или выше - можно брать. Это значит что с финансовой точки зрения это правильное вложение и дорожать этот дом будет быстрее чем тот который в дешевом районе.

Типы домов:
дома делятся по типу строения:
- Townhouses - много домиков слепленных боками (вы покупаете один из них)
- Semi-Detached  house - два домика слепленных одним боком (вы покупаете один из них)
- Detached house или просто House. - отдельно стоящий дом.

по типу владения:
- condominium - дома принадлежат товариществу собственников жилья. Они решают кого принять в свою компанию, а кому отказать, плюс при покупке такого дома как правило надо дополнительно платить condo fee.
- freehold - полная собственность

как происходит покупка:
как правило вы работаете с агентом по недвижимости (Real estate agent). Этот человек организует для вас просмотры собственности которая вас заинтересовала. Если это хороший агент - он еще и посоветует - стоит ли покупать или нет. Если вы решили что-то покупать - вы посылаете offer продавцу (опять же через своего агента). В офере вы указываете на каких условиях вы хотите купить дом, какая предлагаемая цена, какой депозит вы внесете в качестве гарантии покупки и какая желаемая дата закрытия сделки (собственно когда будут переданы ключи), а также есть ли у вас условия по инспекции дома или условия по финансированию покупки.  Если продавца все устраивает - вам присылают подписанный офер. С этого момента у вас есть сутки на внесение депозита. Депозит вносится на агентство недвижимости in trust - т.е. в доверительное хранение до момента закрытия сделки.

Что такое условия по финансированию (financing condition)
Если вам нужен ипотечный кредит на покупку дома (т.е. если у вас нет всей суммы на руках), вы можете внести одним из условий что вы купите дом, только если вам подтвердят кредит на его покупку. Как правило у этого условия есть срок (типа 1 недели), после чего вы либо снимаете условие, либо расторгаете сделку. Снять условие можно в любой момент, не обязательно имея 100% гарантию банка о выдаче кредита. Т.е. если вы не успели подтвердить с банком условия кредитования за неделю, а срок условия по финансированию подошел к концу, то вы можете рискнуть и снять условие.

Что такое условия по инспекции дома:
Вы приглашаете инспектора проверить состояние дома (за свой счет, цена на подобные услуги - в районе 300-400 долларов). Инспектор осматривает дом и присылает вам свое заключение. Если вас что-то не устраивает, например есть серьезные проблемы с домом - можно расторгнуть сделку либо попросить продавца устранить за свой счет.

Цена дома и торговля
Дома продаются по двум схемам.
Первая схема называется single offer. Т.е. продавец выставил дом на продажу по нормальной рыночной цене и ждет покупателя. Покупатели приходят, смотрят, присылают предложения на как правило слегка меньшую сумму чем хотел продавец. Например при цене дома в 400 тысяч долларов могут предложить 380 тысяч. Эта схема применяется когда рынок недвижимости работает по схеме "рынок покупателя" - т.е. на рынке много предложений, мало желающих купить, цены на дома не растут и покупатели могут вертеть носом и выставлять свои условия.
Вторая схема называется multiple offer. Продавец выставляет дом на продажу по заведомо низкой цене чтобы привлечь покупателей, но т.к. желающих очень много - объявляется дата приема предложений (где-нибудь через неделю после выставления дома на продажу). В течении недели толпы покупателей смотрят дом, а в день приема заявок начинают бодаться кто даст бОльшую цену и лучшие условия покупки. Как правило при этом не даются никакие условия (т.е. дом покупается as is) и в этом случае уже продавец может вертеть носом и выбирать наиболее понравившееся предложение.

Во что обходится покупка дома
При покупке вы не платите агенту ничего. Продавец платит от 3% до 5% от стоимости дома за услуги обоих агентов (своего и вашего). Но еще помимо всего прочего нужно заплатить Land Transfer tax (покупатели первой недвижимости освобождаются от этого налога), оплатить услуги адвоката который оформит все на свете и проверит что продавец действительно владеет продаваемым имуществом.


На что обращать внимание при покупке
самое затратное в плане починки в доме это
- протечки в фундаменте
- крыша
- окна (если требуют замены)
- центральный отопитель/обогреватель
- кондиционер

На что стараться НЕ обращать внимания
на красиво обставленный дом, картины, мебель, обстановку в целом, цвет стен.

Здесь целый бизнес по подготовке домов к продаже - скорее всего 50 процентов всех красивостей которые вы видетет будет возвращено в магазин, т.к. покупалось исключительно с целью создать приятное впечатление при продаже. Это т.н. staging.
К сожалению большинство людей не может представить как дом будет выглядеть без всей мебели и украшений - этим и пользуются при подготовке домов.


Почем сейчас ипотека 
Для начала нужно сказать что ипотека бывает двух типов - fixed rate и variable rate.
А еще нужно сказать что у ипотечного кредита есть два параметра - один называется срок кредита (например 25 лет), а второй - срок пересмотра кредита (как правило 5 лет, но есть и 1, 2, 3, 10 лет в основном для fixed rate кредитов)
Fixed гарантирует что ставка не поменяется в течении  срока пересмотра кредита.
Variable будет меняться вместе со ставкой рефинансирования (т.н. prime rate).
На момент написания статьи - ставка рефинансирования канадского аналога центрального банка - 2.85 процента. Но банки дают кредиты под ставки ниже прайма. Например я знаю человека у которого ставка по кредиту prime минус 0.9 процента, т.е. эффективная ставка сейчас 1.95 процента. (речь про variable rate). Fixed rate дороже - можно взять 5 year fix под 2.45%.

Во сколько обходится содержание дома
Все зависит от вас. Вы будете платить ипотеку + налог на недвижимость + газ + электричество + вода и стоки + аренда водонагревателя (если он не в собственности) + страховка недвижимости (обязательна если у вас ипотека) + интернет + ТВ (если надо) + домашний телефон (если надо) + охранная сигнализация (если надо).
У нас сейчас получается
ипотека + 350 + 120 + 80 + 10 + 35 + 85 + 45 + 0 + 0 + 0 = ипотека + 725 долларов. Плюс что-то обязательно тратится на поддержку дома в нормальном состоянии, какие-нибудь плановые ремонты.

пятница, 14 ноября 2014 г.

Интернет в Канаде

Собираюсь поменять свой старый DOCSIS 2 кабельный модем на новый который я уже купил.

Для истории - скорость на старом модеме

четверг, 13 ноября 2014 г.

Английские идиомы часть 22. Knock yourself out.

Услышано в кино.
Knock yourself out.
Используется в качестве ответа на вопрос "а можно...?".
Означает что-то типа "Валяй", или "Давай, не стесняйся".
А вот этимология этой фразы остается загадкой даже для носителей языка.
Единственная информация, которую мне удалось найти на  эту тему:
The origin of this phrase is unclear. It was first recorded in 1942 and is almost exclusively used in US English.

пятница, 12 сентября 2014 г.

Английские идиомы часть 21. Stuffing my face.

Начальник только, что порадовал очередной идиомой:

I'm on mute here stuffing my face.

Переводится как "сижу, набиваю рот", или попросту - ем.

вторник, 15 июля 2014 г.

Английские идиомы часть 20 или минутка расизма в блоге

Не взирая на всеобщую политкорректность и тотальную "мир, дружба, жвачка" царящую в западном мире - расизм цветет и пахнет и исчезать никуда не собирается.
Читая вот эту статью на СBC я задался вопросом - а какие неполиткорректные слова существуют для обозначения других рас.
Итоги моих изысканий ниже:

среда, 25 июня 2014 г.

Английский для самых больших

Читал тут статейку на www.cbc.ca.
Поразился богатству языка автора и заодно выписал все слова которые не знал, или не был уверен на 100%.



heretoforeранее
slyхитрый
musingsразмышления
tacitмолчаливый
inadvertentнеумышленный
admissionв значении "признание"
wistfulзадумчивый
erstwhileпрежний
foregoneпредрешенный
forlornнесчастный
gistсуть
writприказ
innateврожденный
inveterateзаядлый
lacklustreтусклый (обратите внимание - в канадском варианте пишется именно так)
to slumpупасть
fleetingмимолетный
to languishтомиться
ineptнеподходящий
penchantсклонность к
skivviesмужское нижнее белье
to squelchподавлять
halcyonбезмятежный